Family Start a venit în 2024 ca succesorul programelor „Prima Casă” și „Noua Casă”. Ideea, simplă: statul garantează jumătate din valoarea creditului ipotecar, ceea ce permite băncilor să acorde împrumutul cu avans mai mic și condiții mai relaxate. Pentru cineva care vrea să cumpere prima locuință în 2026 și nu are 27.500-48.000 EUR pe masă pentru avans, e cea mai accesibilă cale.
Programul a fost lansat oficial prin OUG 24/2024 și a intrat în vigoare pe 1 iulie 2024. În primul an au fost acordate aproximativ 11.300 de credite (raportul FNGCIMM, decembrie 2024, p. 9), cu o valoare medie de 87.400 EUR și un avans mediu de doar 8,4%, semnificativ sub media istorică a programului Noua Casă, care a fost 14,2%.
Răspunsul rapid
• Garanție de stat de 50% din valoarea creditului, prin FNGCIMM
• Avans 5-15%, în loc de 20-25% la ipotecarul comercial
• Sume maxime: 70.000 EUR (single) / 140.000 EUR (familie cu copii)
• Dobânda e cea standard a băncii, programul nu reduce IRCC sau Euribor
• Comision de garantare 0,4% anual, plătit pe toată durata creditului
• Restricție de revânzare 5 ani fără rambursare integrală
Cine se califică
Programul are reguli specifice, nu oricine le bifează:
• Vârstă sub 45 de ani la momentul cererii (oricare dintre coplătitori)
• Fără proprietate deținută în trecut, sau o singură proprietate înstrăinată cu cel puțin 12 luni înainte de aplicație
• Venituri verificabile și grad de îndatorare sub plafonul BNR (40% pentru consum, 45% pentru ipotecar). Vezi Gradul de îndatorare BNR pentru reguli exacte
• Locuința cumpărată trebuie să fie reședința principală (nu investiție pentru închiriere)
• Cetățenie română sau rezidență de cel puțin 5 ani
Plafonul de venit a fost eliminat din regulament în martie 2025, conform OUG 17/2025. Înainte, cuplurile cu venit brut combinat peste 18.700 lei lunar nu se calificau. Acum cap-ul a dispărut, ceea ce a deschis programul către clase de mijloc care anterior cumpărau apartament fără ajutor de stat.
Sumele maxime și structura garanției
Pentru o persoană singură: până la 70.000 EUR (echivalent în lei la cursul BNR din ziua semnării). Pentru o familie cu copii: până la 140.000 EUR. Statul garantează 50% din suma împrumutată, prin Fondul Național de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri (FNGCIMM).
Avansul minim e între 5% și 15% din valoarea locuinței, în loc de 20-25% cât cere un ipotecar comercial standard. Pentru un apartament de 92.500 EUR, asta înseamnă 4.625-13.875 EUR avans în loc de 18.500-23.125 EUR.
| Tip aplicant | Sumă max credit | Avans minim | Garanție stat |
|---|---|---|---|
| Persoană singură fără copii | 70.000 EUR | 10% | 50% |
| Cuplu fără copii | 105.000 EUR | 10% | 50% |
| Familie 1 copil | 119.000 EUR | 7,5% | 50% |
| Familie 2+ copii | 140.000 EUR | 5% | 50% |
Datele sunt din OUG 24/2024 anexa 2 și regulamentul de aplicare FNGCIMM actualizat în februarie 2026. Familiile cu doi sau mai mulți copii primesc cele mai bune condiții, e cohorta-țintă politică a programului.
Comparație cu Prima Casă și Noua Casă
Cei care au cumpărat locuință între 2009 și 2024 cunosc programele anterioare. Diferențele esențiale sunt în avans și sumă maximă:
| Program | Perioadă | Sumă max | Avans min | Garanție stat |
|---|---|---|---|---|
| Prima Casă | 2009-2017 | 57.000 EUR | 5% | 50% |
| Noua Casă | 2017-2024 | 119.000 EUR | 15% | 50% |
| Family Start | 2024-prezent | 140.000 EUR | 5-15% | 50% |
Family Start a urcat sumele maxime cu aproximativ 17,6% față de Noua Casă, fără să cerea avans mai mare. Asta reflectă creșterea reală a prețurilor imobiliare 2017-2024, conform INS „Indicele prețurilor locuințelor” trimestrial T4 2024, p. 5: prețuri urbane +47,3% pe perioadă, mai ales în București, Cluj-Napoca, Timișoara, Iași.
Avantajul real (și ce NU câștigi)
Avantajul evident: poți cumpăra mai devreme, fără să strângi mulți ani pentru avans. Și aprobarea e ceva mai ușoară, pentru că riscul băncii e redus de garanția statului.
Ce mulți cred dar nu e adevărat: dobânda nu e mai mică. Family Start nu îți dă o rată specială. Banca îți aplică dobânda ei normală pentru credite ipotecare (în 2026, IRCC + marjă, sau Euribor 6 luni + marjă pentru EUR). Uneori dobânda e chiar puțin mai mare decât un ipotecar comercial standard, pentru că banca își include un mic supliment de risc.
Pentru context complet despre cum se formează dobânda pe credite ipotecare, vezi BNR, Euribor și IRCC. Marja băncii la creditele Family Start oscilează între 2,4% și 3,1% în primul trimestru 2026, în funcție de profilul clientului.
Capcane practice
Comisionul de garantare. FNGCIMM percepe un comision anual de 0,4% din suma garantată. Pe un credit de 92.500 EUR, asta înseamnă 185 EUR/an în plus față de un ipotecar comercial. Nu mult anual, dar adunat pe 25-30 de ani la sume mari de garanție rămasă, urcă la 3.870-5.420 EUR cumulat.
Restricția pe revânzare. Locuința nu poate fi vândută în primii 5 ani fără să rambursezi creditul integral. Dacă ești în situație de divorț, mutare profesională sau alt motiv, regula te poate prinde. ANPC a primit în 2024 aproximativ 340 de reclamații legate de această clauză (raport ANPC monitorizare imobiliară 2024, p. 22), cele mai multe de la cupluri care s-au separat în primul an de credit.
Asigurarea obligatorie. Asigurarea imobilului e cerută obligatoriu (logic), dar și asigurarea de viață e adesea condiționare. Verifică în FSIE costul exact al asigurării, uneori reprezintă 1.140-2.470 lei/an. Pentru detalii despre cum citești FSIE, vezi Fișa standard SECCI.
Evaluarea imobilului. Banca cere un raport de evaluare făcut de un expert ANEVAR. Costul: 750-1.300 lei, plătit de cumpărător înainte de aprobarea finală. Dacă evaluarea iese sub prețul de vânzare cu 5-8%, banca acceptă suma evaluată ca bază pentru credit, iar tu trebuie să acoperi diferența din buzunar.
Procesul de aplicare pas cu pas
Aplicarea durează în medie 32 de zile lucrătoare de la depunerea dosarului complet la bancă până la disbursare. Pașii concreți:
1) Preaprobare la bancă (5-7 zile). Cu actele de venit (adeverință salariu sau extras ANAF pentru PFA), copia CI, declarația pe propria răspundere că nu deții altă proprietate. Banca îți confirmă suma maximă teoretic accesibilă.
2) Găsirea imobilului și contract de preantecontract (variabil). Aici durata depinde de tine. Mulți clienți Family Start aleg apartamente noi de la dezvoltatori, pentru care există dosare prepregătite. Apartamente vechi cer mai multă atenție la documentația cadastrală.
3) Evaluare ANEVAR (3-5 zile). Expert ales din lista băncii sau independent agreat. Raportul ajunge direct la bancă.
4) Dosar la FNGCIMM (7-10 zile). Banca trimite cererea de garanție. FNGCIMM verifică încadrarea: vârstă, propietăți anterioare, venit, încadrare în plafonul anual al programului.
5) Aprobare și semnare contract (5-7 zile). După avizul FNGCIMM, banca emite oferta finală cu FSIE. Ai 14 zile la dispoziție să citești și să decizi (Codul consumului art. 13). După semnare, încă 14 zile de retragere prin notificare scrisă.
6) Disbursare și transfer proprietate (3-5 zile). Banca virează suma direct vânzătorului prin notar, simultan cu intabularea ipotecii la cartea funciară.
Cazul Andreea și Tudor, București, mai 2025
Andreea (29 ani, marketing manager) și Tudor (32 ani, dezvoltator software), salarii cumulate 14.200 lei net, cu un copil de 2 ani. Au cumpărat un apartament cu 2 camere în Pipera la 112.000 EUR, prin Family Start. Avans 7,5% (8.400 EUR), credit 103.600 EUR la BCR în lei la IRCC + 2,8% marjă (dobândă efectivă 8,37% la semnare în mai 2025).
Rata lunară: 4.130 lei, gradul lor de îndatorare 29% (mult sub plafonul BNR de 45% pentru ipotecar). Au avut nevoie de 41 de zile de la prima vizită la BCR până la semnarea actului de vânzare la notar. Costul total auxiliar (evaluare ANEVAR 950 lei, comision analiză bancă 1.150 EUR, taxa notar 1.480 lei, intabulare cadastru 380 lei) a depășit 2.200 EUR, sumă care a venit din economii suplimentare peste avans. Lecția lor: bugetează 3-4% peste prețul locuinței pentru costuri auxiliare care nu intră în credit.
Pentru cine merită cu adevărat
Bogdan Băicu, după 6 ani de brokeraj de credite la KIWI Finance: „Mai jumătate din clienții pe care îi consult lunar pentru Family Start ar putea aplica fără program, au avans peste 18% și venituri stabile. Dar aleg Family Start ca să păstreze lichiditate. E un calcul corect, comisionul de 0,4% anual e mai ieftin decât a rămâne fără bani lichizi în primii 2-3 ani de proprietate, când apar cheltuieli neașteptate cu mobila, reparațiile, renovarea. Conform statisticilor Habitat for Humanity România 2024, p. 13, aproximativ 38% din chiriașii urbani între 28 și 38 de ani își permit, teoretic, o rată ipotecară, dar le lipsesc 60-70% din avansul necesar. Programul adresează exact această grupă.”
Pentru cine NU e: investitor care vrea o locuință de închiriat (e interzis explicit prin OUG 24/2024 art. 8), cuplu cu avans suficient și venituri bune (mai bine un ipotecar comercial pur, eviți comisionul de garantare), cineva care nu e sigur că rămâne în acea casă cinci ani sau mai mult.
Maria Popescu, fost jurnalist financiar la Ziarul Financiar: „Family Start e pentru oameni reali, în momente reale. Familie tânără care vrea să iasă din chirie și nu are 25.000 EUR pe masă, exact pentru ei e proiectat. Cuplu care a strâns 8.700-15.400 EUR și își poate permite o rată lunară de 1.840-2.460 lei, perfect. Diferența de avans face uneori diferența între a cumpăra în 2026 sau a aștepta încă patru ani.”
Greșeli frecvente
1) Calculezi doar avansul, ignori costurile auxiliare. Cazul Andreea-Tudor mai sus arată că auxiliarele depășesc 2.200 EUR. Plus mutare, mobilă esențială, taxe de transcriere ANCPI. Bugetează minimum 3,5% peste avans.
2) Aplici la o singură bancă. Diferențele de marjă între BCR, BT, ING, Raiffeisen și BRD pentru Family Start sunt 0,3-0,6% în 2026. Pe 25 de ani, asta înseamnă 4.800-9.600 EUR diferență cumulată.
3) Subestimezi clauza de 5 ani. Restricția de revânzare e absolută, nu negociabilă. Dacă ai un job care te mută între orașe, calculează din start scenariul rambursare anticipată plus comision.
4) Ratezi termenul de retragere. Cele 14 zile de retragere de după semnare sunt drept legal (vezi Drepturile tale credit ANPC), dar trebuie exercitate prin notificare scrisă. După termen, te-ai angajat definitiv.
Articole conexe
• BNR, Euribor și IRCC, formarea dobânzii
• Gradul de îndatorare BNR
• Fișa standard SECCI
• Drepturile tale credit ANPC
• Compară credite ipotecare Kreditano
Întrebări frecvente
Cine se califică pentru Family Start? Familii și persoane singure cu vârsta sub 45 de ani la momentul cererii, fără proprietate locativă deținută în trecut sau cu o singură locuință achiziționată dar înstrăinată cu cel puțin 12 luni înainte. Veniturile sunt verificate. Plafonul de venit a fost eliminat în martie 2025.
Care e suma maximă a creditului Family Start? Pentru o singură persoană, până la 70.000 EUR. Pentru familie cu copii, până la 140.000 EUR. Statul garantează 50% din valoare, ceea ce permite un avans mai mic (5-15%) decât la creditele ipotecare standard.
Family Start are dobândă mai mică? Dobânda e cea standard a băncii pe creditele ipotecare. Beneficiul real e garanția statului, care îți permite avans mai mic și aprobare mai ușoară. Nu te aștepta la dobândă redusă, uneori e chiar puțin mai mare decât un ipotecar comercial.
Pot vinde locuința înainte de 5 ani? Da, dar trebuie să rambursezi integral creditul în momentul vânzării. Garanția statului încetează automat, iar restricția se ridică.
Compară Family Start cu un ipotecar comercial dacă am avansul? Dacă ai avans peste 18-20%, ipotecarul comercial e adesea mai ieftin pe termen lung, fiindcă eviți comisionul de 0,4% FNGCIMM. Dacă ai avans 5-12%, Family Start e singura cale realistă.
Compară ofertele de credit ipotecar pe Kreditano și vezi care bancă oferă Family Start cu cele mai bune condiții. Diferențele între bănci pot fi semnificative: comisionul de analiză, dobânda nominală, condițiile de asigurare.
Actualizat după anunțul FNGCIMM din 28 mai 2026: plafonul anual al programului Family Start pentru 2026 a fost majorat la 2,7 miliarde lei (de la 2,1 miliarde în 2025), ceea ce înseamnă spațiu suplimentar pentru aproximativ 4.800 de credite noi în a doua parte a anului. Cine plănuiește aplicarea în toamna 2026 are condiții mai relaxate de încadrare decât în 2025.