Baufinanzierung berechnen: Rate und Sondertilgung

Eine tragbare Monatsrate macht eine Immobilienfinanzierung noch nicht zur passenden Wahl.

Wer den Kredit vorzeitig zurückzahlen möchte, sollte schon vor der Unterschrift fragen: Was ändern zusätzliche Zahlungen am Haushaltsbudget und an den Zinskosten?

Eine Kreditberechnung hilft mehr, wenn sie den vertraglichen Tilgungsplan mit einer beschleunigten Rückzahlung vergleicht. Zusätzliche Tilgung kann sich lohnen. Der rechnerische Vorteil rechtfertigt aber nicht, die Geldreserve aufzubrauchen.

Dieser Beitrag bezieht sich auf Kredite in Rumänien.

62% erwarten eine frühere Rückzahlung. Das ist noch kein Tilgungsplan

Laut dem Ausgangsartikel über die Erwartungen von Kreditnehmern rechnen rund 62% der befragten rumänischen Personen mit Immobilienkredit damit, früher als vereinbart schuldenfrei zu sein. Der europäische Vergleichswert liegt bei etwa einem Viertel. Das sind Umfrageantworten, keine Bestandsdaten bereits zurückgezahlter Kredite.

Eine Erwartung ist keine geleistete Zahlung.

Für einen heutigen Immobilienkauf ist dieser Unterschied entscheidend. Eine spätere Gehaltserhöhung, ein Bonus oder ein Verkaufserlös können helfen. Verfügbar ist dieses Geld heute jedoch noch nicht. Die Vertragsrate muss auch ohne die zusätzlichen Mittel tragbar bleiben.

Welche Angaben gehören in die Berechnung?

Beginnen Sie mit dem Kreditbetrag, nicht mit dem Kaufpreis. Bei einem angenommenen Kaufpreis von 400.000 Lei und 100.000 Lei Eigenmitteln beträgt die Finanzierung 300.000 Lei. Planen Sie die Nebenkosten gesondert; sie sind nicht automatisch vollständig im Kredit enthalten.

Trennen Sie Sollzins und DAE.

In die Ratenformel geht der nominale Jahreszins ein. Die rumänische DAE beschreibt den effektiven Jahreszins mit den im jeweiligen Beispiel berücksichtigten Kosten. Wer DAE anstelle des nominalen Zinses eingibt, kann das Ergebnis verzerren. Der Ratgeber zur DAE erläutert den Unterschied und die Grenzen des Vergleichs.

Notieren Sie die Dauer der Zinsbindung, die anschließende Zinsregel sowie Gebühren und Versicherungen. Ein anfangs festgeschriebener Zins darf nicht ohne Weiteres für die gesamte Laufzeit eines Kredits über 25 oder 30 Jahre fortgeschrieben werden.

Für eine erste Schätzung dient der Immobilienkreditrechner. Fordern Sie anschließend ein persönliches Angebot und einen Tilgungsplan an. Eine Simulation ist weder eine Kreditzusage noch ein Ersatz für die Einkommens- und Immobilienprüfung.

Beispiel: 300.000 Lei über 25 Jahre, mit zusätzlicher Tilgung nach fünf Jahren

Dies ist ein Modell, kein Bankangebot. Angenommen werden gleichbleibende Monatsraten und ein nominaler Jahreszins von 7% über die gesamte Laufzeit. Gebühren, Versicherungen und Bearbeitungskosten bleiben unberücksichtigt. Der monatliche Zinssatz ergibt sich aus 7% geteilt durch zwölf.

Die Monatsrate beträgt ungefähr 2.120,34 Lei. Nach 60 vollständig gezahlten Raten liegt die ohne Zwischenrundungen berechnete Restschuld bei etwa 273.486,46 Lei. Vom ursprünglichen Plan bleiben 240 Monate übrig.

Nun werden unmittelbar nach der 60. Rate zusätzlich 20.000 Lei getilgt. Die neue Berechnung beginnt mit ungefähr 253.486,46 Lei Restschuld. Die 20.000 Lei sind zurückgezahltes Kapital, keine eingesparten Zinsen.

Das Modell ergibt eine um etwa 155 Lei niedrigere Monatsrate oder einen ungefähr 34 Monate kürzeren Zahlungsplan. Die letzte Zahlung fällt kleiner aus als eine volle Rate. Bearbeitungsdatum, Rundungen und taggenaue Zinsberechnung können den Tilgungsplan der Bank verändern.

Die beiden Möglichkeiten erfüllen unterschiedliche Bedürfnisse.

Niedrigere Rate oder kürzere Laufzeit?

Bei stabilem Einkommen und ausreichendem Spielraum neben der bisherigen Rate spart eine kürzere Laufzeit in demselben Modell gewöhnlich mehr Zinsen. Die Restschuld sinkt schneller, und Zinsen fallen über weniger Monate an.

Eine niedrigere Rate schafft dagegen monatliche Flexibilität. Das kann vor einer Elternzeit, bei schwankendem Einkommen oder regelmäßigen Gesundheitsausgaben wichtiger sein. Ein höherer rechnerischer Zinsvorteil gleicht eine fehlende Reserve für die nächsten Raten nicht automatisch aus.

Vergleichen Sie dieselbe Summe zum selben Bearbeitungsdatum. Der Rechner für vorzeitige Rückzahlung schätzt Änderungen bei Rate und Laufzeit. Prüfen Sie seine Annahmen, bevor Sie das Ergebnis als Vertragszusage verstehen.

Fragen Sie gegebenenfalls auch nach einer Kombination aus niedrigerer Rate und kürzerer Laufzeit. Das Verfahren hängt vom Kredit ab. Das rumänische Immobilienkreditrecht beschreibt die Wahlmöglichkeiten und angeforderte Simulationen; bei älteren Verträgen sind Abschlussdatum und geltender Rechtsrahmen zu prüfen. Deutsche Vertragsregeln werden hier nicht vorausgesetzt.

Der Belastungstest hinter der Anfangsrate

Rechnen Sie erneut, diesmal ohne zusätzliche Tilgung. Steigt der Zins im Beispiel nach fünf Jahren hypothetisch von 7% auf 9%, ergibt die Restschuld von 273.486,46 Lei bei weiteren 240 Monaten eine Monatsrate von ungefähr 2.460,63 Lei vor sonstigen Kosten.

Das ist eine Stressannahme, keine Prognose.

Gegenüber der ursprünglichen Rate sind das rund 340 Lei mehr im Monat. War dieses Geld für Sondertilgungen vorgesehen, kann der Plan gerade dann ausfallen, wenn höhere Zinsen zusätzliche Tilgung besonders wertvoll machen. Trennen Sie Pflichtzahlungen und freiwillige Rückzahlungen im Budget.

Prüfen Sie auch einen vorübergehenden Einkommensrückgang, ohne eine sichere spätere Gehaltserhöhung anzunehmen. Der Rechner zum Verhältnis von Schulden und Einkommen liefert einen Anhaltspunkt. Kreditgrenzen und endgültige Prüfung hängen nicht nur von einer einzelnen Prozentzahl ab.

Welche Reserve sollte vor einer Sondertilgung bleiben?

Es gibt keinen für jeden Haushalt passenden Pauschalbetrag. Entscheidend sind verlässliche Einnahmen, unterhaltsabhängige Personen und nicht aufschiebbare Ausgaben. Geld, das bereits die Kreditschuld verringert hat, steht für einen Notfall nicht mehr unmittelbar zur Verfügung.

Legen Sie bekannte kommende Ausgaben zuerst zurück.

Umzug, Reparaturen, Versicherungen und Steuern können im selben Monat anfallen. Wer das gesamte verfügbare Geld tilgt und anschließend dafür einen teureren Kredit benötigt, kann den errechneten Vorteil wieder verlieren.

Ein realistischer Plan nutzt den tatsächlich verfügbaren Überschuss nach Verpflichtungen und gewählter Reserve. Nehmen Sie nicht an, dass derselbe Zusatzbetrag zwei Jahrzehnte lang jeden Monat übrig bleibt.

Vorzeitig zurückzahlen oder umfinanzieren?

Das sind unterschiedliche Vorgänge. Eine vorzeitige Rückzahlung senkt bestehende Schulden mit vorhandenem Geld. Eine Umfinanzierung ersetzt die Finanzierung. Zu vergleichen sind deshalb Wechselkosten, neue Zinsbedingungen und Restlaufzeit.

Eine durch längere Laufzeit erzielte niedrigere Rate kann höhere Gesamtkosten verdecken. Vergleichen Sie zunächst dieselbe Restlaufzeit. Erst danach lässt sich beurteilen, ob eine andere Dauer ein tatsächliches Budgetproblem löst.

Dafür steht der Umschuldungsrechner bereit. Vor einem Vertragsabschluss zeigt der Immobilienkreditvergleich prüfbare Angebote. Ein veröffentlichtes Beispiel ist kein garantierter Preis für den eigenen Antrag.

Was Sie vor Unterschrift und Zusatzzahlung anfordern sollten

Verlangen Sie vor der Unterschrift Rate, Gesamtkosten und eine Erklärung der Zinsregeln für jede Vertragsphase. Fragen Sie nach der Zeit nach der Zinsbindung und den Bedingungen für Vergünstigungen. Gehaltseingang oder Versicherung können den Preis beeinflussen.

Fordern Sie vor einer zusätzlichen Tilgung den Saldo zum Bearbeitungsdatum, den zur Kapitaltilgung verwendeten Betrag und Berechnungen der verfügbaren Varianten an. Prüfen Sie Antragstellung, mögliche Kosten und neuen Zahlungsplan. Geld auf das Konto einzuzahlen ist nicht zwangsläufig ein bearbeiteter Antrag auf vorzeitige Rückzahlung.

Prüfen Sie anschließend die Unterlagen.

Bei vollständiger Rückzahlung sind eine Bestätigung über das Ende der Verpflichtungen sowie die weiteren Schritte für Sicherheit und Versicherung sinnvoll. Ein Kreditsaldo von null erklärt allein noch nicht alle Formalitäten rund um die Immobilie.

Was die Untersuchung zeigt und was sie nicht belegt

Der europäische Bericht beruht auf Antworten von mehr als 22.000 Erwachsenen aus 24 Ländern. Das ist die Gesamtstichprobe, nicht die Zahl der befragten rumänischen Personen mit Immobilienkredit. Größe und Konfidenzintervall dieser Untergruppe sind hier nicht belegt.

Die Antworten beschreiben Erwartungen zum Befragungszeitpunkt. Sie bestimmen nicht die Wahrscheinlichkeit einer vorzeitigen Rückzahlung für einzelne Leser und rechtfertigen heute keinen höheren Kredit. Ein tragfähiger Plan bleibt bezahlbar, wenn freiwillige Zahlungen aussetzen.

Beginnen Sie mit einer tragbaren Rate. Berechnen Sie danach den Nutzen zusätzlicher Tilgung.