Hogyan válaszd a megfelelő jelzáloghitelt
A jelzáloghitel lakásvásárlást finanszíroz, és az ingatlannal van fedezve. Hosszú futamidejű (akár 30 év), és általában a legalacsonyabb kamatú az összes hitel közül.
Hasonlítsd össze a fix és a változó kamatot, a szükséges önerőt (általában legalább 15%) és a teljes költséget. Kis THM-különbség hosszú távon több ezer lejt jelent.
- ✓Nagy összegek, ingatlannal fedezve
- ✓Akár 30 év futamidő
- ✓Önerő 15%-tól
- ✓Fix vagy változó kamat
Önerő, Noua Casă program, fix vs változó IRCC és a megfelelő futamidő
Standard jelzáloghitelnél a román bankok által kért minimum önerő az ingatlan értékének 15%-a első vásárláskor, a BNR szabályai szerint. Második otthonra 25%-ra emelkedik, a harmadiknál átlépi a 35%-ot. Egy fontos kivétel van: a Noua Casă program (a Prima Casă utódja), amely keretében az állam garantálja a hitel egy részét, és az önerő egy bizonyos plafon alatti ingatlanokra 5%-ra eshet. Szinte minden nagy kereskedelmi bank partner a programban, de a garanciaalapok évente korlátozottak.
Két biztosítás van: ingatlanbiztosítás (a törvény szerinti PAD plusz egy bank által kért kiegészítés) és gyakran egy hitelhez kötött életbiztosítás — opcionális, de erősen tolt. Az ingatlanbiztosítás évi 0,1-0,3%-ba kerül; az életbiztosítás további 0,2-0,5%-ot adhat. Kulcskérdés a hitelezőhöz: kötelező-e az életbiztosítás, vagy kivehetem a THM-ből?
A fix és változó kamat (IRCC + banki marzs) közötti választás a futamidőtől és a kockázattűréstől függ. Hosszú (25-30 éves) jelzáloghitelekre a legtöbb bank most hibrid terméket kínál: fix az első 5-7 évre, utána IRCC-hez kötött változó. Ez korai kiszámíthatóságot és későbbi rugalmasságot ad. Tisztán fix kamat 30 évre RON-ban ritkán elérhető és általában jelentősen drágább. A 30 éves futamidő csökkenti a havi részletet, de a teljes költség jelentősen nő; a 20 év a legtöbb vevő számára az optimum.
Mit jelent a THM és miért fontosabb a kamatnál
A THM a teljes hiteldíj-mutató, az uniós szabvány szerinti mutató, amely a hitel teljes éves költségét százalékban fejezi ki. A nominális kamattól eltérően minden kötelező díjat tartalmaz: igénylési díjat, kezelési díjat, kötelező életbiztosítás költségét (ha van) és a rendszeresen fizetett terheket.
Például: egy 10.000 lej, 24 hónapos hitel 8% kamattal és 0,3%/hó kezelési díjjal közel 12%-os THM-et eredményezhet. Egy másik, azonos összegű hitel 9%-kal, díjak nélkül 9,5%-os THM-et jelenthet — a másodikon a nominális kamat magasabb, mégis ez az olcsóbb.
Változó kamatú hiteleknél a kínáláskori THM az aktuális indexet (IRCC vagy ROBOR) használja. Ha az index változik a futamidő alatt, a kamat — és így az effektív THM — automatikusan módosul. Fix kamatú hiteleknél a THM nem változik.
Fogyasztói jogaid Romániában
A román fogyasztói hitel törvény (OG 50/2010) szerint a hitelező köteles a szerződés aláírása előtt átadni az Európai Szabványos Tájékoztató Lapot (ESIS), amely tartalmazza az összes lényeges adatot: THM, kamat, összeg, futamidő, havi részlet, teljes költség, díjak.
14 naptári napon belül indoklás nélkül elállhatsz a szerződéstől. Bármikor előtörleszthetsz; változó kamaton a díj nulla, fix kamaton törvényileg maximált.
Probléma esetén előbb írásos panasz a hitelezőnek. Ha 30 nap alatt nincs megnyugtató válasz, IFN-ekkel kapcsolatban a SAL-FIN (salfin.ro), egyébként az ANPC (anpc.ro) eljárást indíthatsz. Mindkét eljárás ingyenes.